Làm xây dựng và bán vật liệu ở An Phú Đông là làm ăn trên một nền đất khó: đất ven sông yếu, nhiều nhà phải nâng nền vì triều cường, hẻm nhỏ khó chở hàng, và khách hàng phần lớn là gia đình xây nhà một lần trong đời. Doanh nghiệp, tổ đội thầu trụ được lâu ở đây thường giỏi ba thứ: hiểu nền móng ven sông, giao hàng đúng giờ vào hẻm, và giữ được chữ tín với chủ nhà qua hợp đồng rõ ràng.
Bài viết cho người đang làm hoặc định làm thầu xây dựng nhà ở, cửa hàng vật liệu quy mô nhỏ và vừa trên địa bàn phường An Phú Đông mới. Phần kỹ thuật chỉ nêu nguyên lý; thiết kế kết cấu, nền móng cụ thể phải do người có chuyên môn và chứng chỉ phù hợp thực hiện.
Nhu cầu đến từ đâu
Có ba dòng việc chính trên bán đảo. Dòng thứ nhất là nhà phố mới trong các khu dân cư hình thành trên đất vườn phân lô: chủ nhà mua đất, thuê thầu xây trọn gói hoặc thuê nhân công, tự mua vật liệu. Dòng thứ hai là sửa chữa, nâng nền, nâng cấp nhà cũ ở các xóm vườn, nhất là sau những mùa triều cường gây hư hại. Dòng thứ ba là công trình nhỏ của doanh nghiệp: kho, xưởng, nhà hàng, quán vườn.
Mỗi dòng có tính chất khác nhau. Nhà mới cần thầu có năng lực trọn gói, quản lý tiến độ. Sửa chữa, nâng nền cần thợ có kinh nghiệm xử lý nhà đang ở, kết cấu cũ, đôi khi phải làm trong điều kiện nước vào. Công trình kinh doanh cần thêm hiểu biết về giấy phép, phòng cháy.
Cửa hàng vật liệu thì sống nhờ cả ba dòng, cộng với khách lẻ mua vài bao xi măng, vài thùng sơn để tự sửa. Vị trí tốt là gần đường lớn để xe hàng vào được, nhưng cũng đủ gần khu dân cư để giao hàng nhanh bằng xe nhỏ.
Một dòng việc đang lớn dần là sửa chữa chống ngập: nâng nền, nâng ngạch cửa, làm lại hệ thống thoát nước, chống thấm chân tường. Đây là việc đòi hỏi hiểu biết riêng về nước, không chỉ là đổ thêm một lớp nền. Tổ đội nào làm tốt và giải thích được cho chủ nhà vì sao làm như vậy thường được giới thiệu qua lại trong cả xóm.
Đất yếu ven sông: chuyện kỹ thuật thành chuyện uy tín
Nền đất bán đảo phần lớn là đất bồi, đất ruộng vườn cũ. Sức chịu tải kém hơn vùng đất cao; công trình không xử lý móng đúng dễ lún, nứt sau vài năm. Khi nhà lún nứt, chủ nhà nhớ tên người xây hơn mọi quảng cáo.
Khảo sát và thiết kế móng không phải chỗ để tiết kiệm. Với nhà nhiều tầng, việc khảo sát địa chất và thiết kế móng phù hợp do đơn vị có chuyên môn thực hiện là cần thiết. Thầu nên giải thích cho chủ nhà vì sao, thay vì chiều theo ý muốn cắt chi phí.
Cao độ nền phải tính theo đường và triều. Xây nhà mới mà nền thấp hơn mặt đường tương lai là để chủ nhà phải nâng nền sau vài năm. Thầu có kinh nghiệm hỏi cao độ đường dự kiến, hỏi hàng xóm mức nước từng lên, để tư vấn cao độ nền hợp lý.
Nhà liền kề lún kéo theo nhau. Xây sát nhà cũ phải có biện pháp bảo vệ nhà bên cạnh. Tranh chấp với hàng xóm vì nứt tường trong lúc thi công là rủi ro lớn với cả chủ nhà và thầu.
Giao vật liệu vào hẻm: bài toán hằng ngày
Nhiều công trình trên bán đảo nằm trong hẻm nhỏ, xe tải lớn không vào được. Cửa hàng vật liệu phải chia hàng ra xe nhỏ, xe ba gác, có khi phải trung chuyển nhiều lượt. Ai làm tốt khâu này, giao đúng giờ thợ cần, không chặn hẻm, không rơi vãi cát đá, sẽ giữ được khách.
Thành phố có quy định về giờ hoạt động của xe tải trong khu vực đô thị và về việc tập kết vật liệu trên lòng đường, vỉa hè. Đổ cát đá chiếm hẻm qua đêm vừa vi phạm, vừa gây mất lòng hàng xóm, và có thể bị nhắc nhở, xử lý. Nên thoả thuận với chủ nhà chỗ tập kết trong khuôn viên, giao theo đợt.
Mùa mưa và mùa triều cường, xe hàng lội nước trong hẻm có thể kẹt, hư hàng. Cửa hàng có kinh nghiệm xem lịch triều để xếp lịch giao, che bạt kỹ cho xi măng, gạch, và báo trước cho khách khi phải dời lịch.
Với những công trình ở hẻm sâu chỉ vừa xe máy, chi phí bốc vác, trung chuyển có khi đáng kể so với giá vật liệu. Nói rõ khoản này với khách ngay từ báo giá, thay vì để phát sinh sau, giúp tránh hiểu lầm và giữ được khách cho những lần sau.
Mùa xây trên bán đảo: tính lịch theo nắng, mưa và triều
Người trong nghề ở vùng ven sông thường nói mùa khô, khoảng từ cuối năm dương lịch tới tháng tư, là mùa đẹp để làm móng, đổ bê tông, làm phần thô. Đất khô, ít mưa, xe hàng vào hẻm thuận, tiến độ dễ giữ. Đầu mùa khô cũng trùng với cuối mùa triều cường, nên phải tính cho phần móng, phần nền không bị nước vào trong những tuần đầu.
Mùa mưa, từ khoảng tháng năm đến tháng mười một, công việc ngoài trời thường bị gián đoạn bởi những trận mưa chiều. Nhiều tổ đội chuyển sang làm phần trong nhà, hoàn thiện, hoặc nhận sửa chữa nhỏ. Đổ bê tông mùa mưa cần chuẩn bị bạt che, canh giờ.
Tháng trước Tết là mùa cao điểm của sửa chữa, sơn nhà, nâng cấp. Chủ nhà muốn xong trước Tết, thợ thì về quê sớm, vật liệu có lúc khan hàng. Thầu và cửa hàng vật liệu nên lên kế hoạch nhân lực, hàng tồn từ trước vài tháng, và nói thật với khách về những gì làm kịp, những gì để sau Tết.
Hợp đồng xây nhà với chủ nhà: những điều nên rõ
Phần lớn tranh chấp giữa thầu và chủ nhà xuất phát từ hợp đồng sơ sài. Một hợp đồng rõ ràng bảo vệ cả hai bên.
| Điều khoản | Nên ghi | Vì sao |
|---|---|---|
| Phạm vi công việc | Làm phần thô hay trọn gói, hạng mục nào thuộc thầu, hạng mục nào chủ nhà tự lo | Tránh tranh cãi "cái này có trong giá không" |
| Vật liệu | Chủng loại, thương hiệu hoặc tiêu chuẩn tương đương, ai mua | Vật liệu là chỗ dễ đổi ngầm nhất |
| Tiến độ | Mốc từng phần việc, xử lý khi trễ do mưa, triều, do chủ nhà | Mùa mưa trên bán đảo làm chậm việc |
| Thanh toán | Theo mốc nghiệm thu, giữ lại một phần bảo hành | Hai bên đều yên tâm |
| Phát sinh | Cách báo, cách duyệt, cách tính | Phát sinh không văn bản là nguồn cãi nhau |
| Bảo hành | Thời hạn, hạng mục, cách xử lý khi thấm, nứt | Nhà ven sông hay gặp thấm chân tường |
| An toàn, vệ sinh | Trách nhiệm với tai nạn lao động, với nhà bên cạnh | Rủi ro pháp lý và quan hệ xóm |
Thầu nên có sẵn mẫu hợp đồng, nhưng phải đọc cùng chủ nhà từng điều. Một buổi ngồi giải thích hợp đồng rõ ràng tốn ít thời gian hơn nhiều so với một cuộc tranh chấp.
Cửa hàng vật liệu: tồn kho, công nợ và chuyện bán chịu
Cửa hàng vật liệu trên bán đảo thường bán cho ba kiểu khách: thầu quen lấy hàng thường xuyên, chủ nhà tự xây mua theo công trình, và khách lẻ. Thầu quen thường được bán chịu, trả theo đợt khi chủ nhà thanh toán cho thầu. Đây là cách giữ khách, nhưng cũng là nguồn rủi ro lớn nhất: công trình đình trệ, thầu ôm nợ, cửa hàng kẹt vốn.
Những cửa hàng trụ lâu thường có ba nguyên tắc: giới hạn công nợ cho từng thầu, đối chiếu công nợ định kỳ bằng văn bản hoặc tin nhắn có xác nhận, và ngưng giao hàng khi nợ quá hạn thay vì tiếp tục giao với hy vọng được trả. Phiếu giao hàng có chữ ký người nhận là chứng từ quan trọng nếu xảy ra tranh chấp.
Tồn kho cũng là bài toán riêng. Xi măng để lâu trong kho ẩm ven sông dễ vón cục; sắt thép để ngoài trời gỉ; gạch, cát chiếm chỗ. Nhập hàng theo vòng quay thực tế, kê cao, che kín, và ưu tiên bán hàng nhập trước, là những việc nhỏ quyết định lãi lỗ cuối năm.
Giấy phép xây dựng và trách nhiệm của thầu
Nhà ở riêng lẻ trong đô thị nói chung phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn theo Luật Xây dựng và văn bản hướng dẫn. Việc xin phép là trách nhiệm của chủ đầu tư, tức chủ nhà, nhưng thầu có kinh nghiệm thường tư vấn, hỗ trợ hồ sơ, và không nên khởi công khi chưa có phép.
Sau sáp nhập, việc cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do cơ quan được giao ở cấp phường hoặc thành phố thực hiện theo phân cấp mới; quy trình cụ thể nên hỏi UBND phường hoặc xem trên cổng dịch vụ công. Xây sai phép, xây không phép có thể bị đình chỉ, phạt, buộc tháo dỡ, kéo theo thiệt hại cho cả chủ nhà và thầu.
Ngoài giấy phép, công trình ven sông còn chịu ràng buộc về hành lang bảo vệ bờ sông, rạch. Đây là chuyện của quy hoạch, chủ nhà phải tra cứu; thầu nên nhắc khi thấy công trình sát mép nước.
Giữ thợ và giữ chất lượng
Thợ giỏi là tài sản lớn nhất của tổ đội nhỏ. Trả công đúng hẹn, có việc đều, đối xử đàng hoàng giữ chân thợ tốt hơn tăng lương nhất thời.
An toàn lao động không phải thủ tục. Giàn giáo, dây an toàn, mũ bảo hộ, điện công trường đi dây đúng cách. Tai nạn trên công trường nhà dân không hiếm, và hậu quả rất nặng.
Ghi nhật ký công trình bằng ảnh. Chụp ảnh từng giai đoạn, nhất là phần móng, cốt thép trước khi đổ bê tông, đường ống âm tường. Vừa là bằng chứng chất lượng, vừa giúp sửa chữa sau này.
Nhận việc vừa sức. Nhận quá nhiều công trình cùng lúc dẫn tới chậm tiến độ, thợ chạy qua chạy lại, chất lượng giảm. Ở một địa bàn nhỏ, tiếng xấu lan nhanh qua các nhóm cư dân.
Dọn dẹp mỗi chiều. Công trình trong hẻm gọn gàng, không để vật liệu tràn ra lối đi, không đốt rác, không làm ồn giờ nghỉ trưa và buổi tối. Hàng xóm dễ chịu thì công trình ít bị phản ánh, chủ nhà cũng nở mặt với xóm.
Câu hỏi thường gặp
Mở cửa hàng vật liệu ở An Phú Đông cần những giấy tờ gì?
Tối thiểu là đăng ký kinh doanh dưới dạng hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp, cùng các điều kiện về phòng cháy, môi trường, bãi chứa theo quy mô. Danh mục cụ thể nên hỏi cơ quan đăng ký kinh doanh và UBND phường trước khi thuê mặt bằng.
Có được tập kết cát đá trước cửa công trình qua đêm không?
Việc tập kết vật liệu trên lòng đường, vỉa hè bị hạn chế theo quy định quản lý đô thị. Nên tập kết trong khuôn viên công trình hoặc giao theo đợt. Nếu bắt buộc tạm chiếm, hỏi phường về điều kiện và thời gian cho phép.
Nhà xây trên nền đất yếu có cần khảo sát địa chất không?
Với nhà nhiều tầng hoặc vị trí sát sông, khảo sát địa chất giúp thiết kế móng phù hợp, tránh lún nứt. Quyết định cụ thể do kỹ sư thiết kế đưa ra dựa trên quy mô công trình và điều kiện thực tế.
Chủ nhà muốn khởi công trước khi có giấy phép thì thầu nên làm gì?
Nên giải thích rủi ro và từ chối thi công cho tới khi có phép, trừ trường hợp công trình được miễn phép theo quy định. Thi công không phép có thể bị đình chỉ, phạt và gây thiệt hại cho cả hai bên.
Thầu nhỏ có cần thành lập công ty không?
Không bắt buộc với mọi quy mô, nhưng khi nhận công trình của doanh nghiệp, cần xuất hoá đơn, ký hợp đồng lớn, thì hình thức công ty hoặc hộ kinh doanh có đăng ký là cần thiết. Một số loại công trình còn đòi hỏi chứng chỉ năng lực theo quy định.