Ở An Phú Đông, phần lớn nhà ở nằm trong hẻm, và con hẻm quyết định chất lượng sống của căn nhà không kém gì chính căn nhà: bề rộng thật của đoạn hẹp nhất, hẻm cụt hay thông, mặt hẻm cao hay thấp so với nền nhà, có cống thoát nước không, và lối đi ra đường là đất công hay vẫn nằm trong thửa đất của người khác. Những thứ ấy khó sửa sau khi đã mua, nên phải nhìn trước.
Bài này nhìn con hẻm từ góc người chọn nhà để ở lâu dài. Chuyện tìm đường, đọc tên đường đánh số và chở hàng vào hẻm thuộc mảng đi lại của trang; ở đây chỉ nói những gì gắn với nhà ở: hẻm ảnh hưởng tới sinh hoạt, an toàn, giấy tờ và tương lai của căn nhà ra sao.
Nhiều hẻm ở đây mọc lên từ lối đi trong vườn, bờ mương, ranh đất giữa hai gia đình, nên mỗi hẻm có một lịch sử riêng. Hiểu lịch sử ấy giúp bạn đoán được hẻm sẽ thay đổi thế nào trong mười năm tới.
Mặt hẻm chính hay hẻm nhánh sâu: đổi cái gì lấy cái gì
Nhà đầu hẻm, gần đường lớn. Ra vào nhanh, xe cứu thương, xe chữa cháy dễ tới, tiện buôn bán nhỏ. Đổi lại là tiếng xe, bụi từ đường lớn, người lạ qua lại nhiều hơn. Ở phía Thạnh Lộc cũ, nhà đầu hẻm sát trục có xe tải chạy qua có thể rất ồn.
Nhà giữa hẻm chính. Thường là điểm cân bằng: đủ gần để ra vào, đủ sâu để yên. Nhưng hẻm chính cũng là lối đi chung của cả các hẻm nhánh phía trong, nên giờ đi làm, giờ tan học có thể đông xe máy.
Nhà trong hẻm nhánh sâu. Yên, ít người lạ, trẻ con chơi được trước cửa, hàng xóm quen mặt. Đổi lại, đường ra xa, hẻm hẹp, sửa nhà và dọn nhà vất vả, xe cấp cứu khó vào. Giá nhà thường mềm hơn, phản ánh đúng những bất tiện này.
Nhà cuối hẻm cụt. Không ai đi xuyên qua, rất yên, có khi có khoảng trống phía trước. Nhưng nếu đầu hẻm bị chắn (đám tiệc, sửa đường, ngập), nhà cuối hẻm bị kẹt hoàn toàn. Với gia đình có người già, người bệnh, đây là điểm cần tính kỹ.
Nền hẻm, cống hẻm và chuyện nước
Trên đất thấp ven sông, mỗi lần hẻm được làm lại là mặt hẻm cao thêm một chút. Nhà xây trước đợt làm hẻm thành thấp hơn mặt hẻm; nước mưa từ hẻm đổ vào sân, vào nhà. Nhìn ngưỡng cửa của các nhà trong hẻm là đọc được lịch sử nâng hẻm: nhà nào có bậc bước xuống là nhà đã bị hẻm "vượt mặt".
Cống hẻm là phần chìm nhưng quan trọng nhất. Có hẻm có cống ngầm nối ra cống đường lớn; có hẻm chỉ có rãnh hở; có hẻm nước mưa tự chảy theo mặt bê tông ra đầu hẻm. Ở những hẻm gần kênh, gần sông, cống có thể bị nước triều đẩy ngược vào những ngày nước lớn. Khi xem nhà, hãy hỏi hàng xóm: mưa lớn nước rút sau bao lâu, triều cường có lên mặt hẻm không.
Nếu hẻm sắp được làm lại, đó vừa là tin tốt vừa là rủi ro: hạ tầng sẽ tốt hơn, nhưng nền nhà có thể thấp đi tương đối. Hỏi tổ dân phố về kế hoạch và cao độ dự kiến trước khi quyết định sửa hay nâng nền nhà.
Đọc một con hẻm: những gì cần nhìn trước khi chọn nhà
Con hẻm quyết định chất lượng sống hằng ngày nhiều hơn người ta nghĩ. Bảng dưới đây là các điểm nên nhìn khi đi xem nhà, và lý do vì sao chúng quan trọng ở một địa bàn đất thấp ven sông như An Phú Đông.
| Điểm cần nhìn | Cách kiểm | Vì sao quan trọng |
|---|---|---|
| Bề rộng thực tế | Đo từ mép tường hai bên, không đo theo tin rao; để ý đoạn hẹp nhất | Xe hơi, xe chở vật liệu, xe cứu hoả có vào được không |
| Hẻm cụt hay hẻm thông | Đi tới cuối hẻm | Hẻm thông có lối thoát thứ hai khi kẹt xe, khi sửa đường, khi có sự cố |
| Mặt hẻm so với nền nhà | Nhìn ngưỡng cửa các nhà trong hẻm | Hẻm vừa nâng thì nhà cũ thấp hơn, nước mưa dồn vào nhà |
| Cống, rãnh thoát nước | Tìm nắp cống, hỏi nước mưa chảy về đâu | Hẻm không có cống thì mưa lớn đọng lâu |
| Dây điện, cáp | Nhìn lên trên đầu hẻm | Dây chằng chịt thấp gây khó cho xe cao, cho việc sửa nhà |
| Đèn chiếu sáng | Đi lại vào buổi tối | Hẻm tối ảnh hưởng an toàn khi đi làm về muộn |
| Chỗ để xe, quay đầu | Xem có khoảng trống quay đầu xe không | Hẻm hẹp không quay đầu được thì xe phải lùi cả đoạn |
Đừng đi xem hẻm vào lúc thuận lợi nhất. Một buổi chiều mưa, một buổi sáng giờ đi làm, một buổi tối cuối tuần sẽ cho bạn thấy con hẻm thật.
Hẻm mọc lên từ đất vườn: hẹp, gãy khúc và vì sao
Nhiều hẻm ở An Phú Đông vốn là lối đi trong vườn nhà, bờ mương hoặc ranh đất giữa hai gia đình. Khi đất được chia và bán, lối đi đó trở thành hẻm chung, bề rộng là phần đất mà các chủ đất chừa ra, có khi chỉ vừa một chiếc xe máy. Hẻm gãy khúc vì nó đi theo ranh thửa cũ, không theo một bản quy hoạch nào.
Hệ quả là quyền đi lại trên hẻm có lúc phức tạp. Có hẻm là đất công đã được nhà nước quản lý; có hẻm vẫn nằm trong thửa đất của một gia đình, các nhà phía trong chỉ được đi nhờ theo thoả thuận. Khi mua nhà trong hẻm, bạn nên xem trên giấy tờ và bản vẽ thửa đất: lối đi ra đường là lối đi chung hay đất của ai. Chuyện này ảnh hưởng tới việc xin phép xây dựng, làm cống, và tới giá trị nhà sau này.
Hẻm hẹp cũng có mặt tốt: ít xe chạy qua, trẻ con chơi được trước cửa, hàng xóm quen mặt nhau. Nhiều gia đình ở đây chọn hẻm hẹp một cách có ý thức. Điều cần là biết trước hạn chế để chuẩn bị: xe chở đồ đạc phải dừng ngoài đầu hẻm, sửa nhà phải chuyển vật liệu bằng xe nhỏ, khi có việc gấp phải tính đường ra.
Sống chung một con hẻm: những lệ không viết thành văn
Ở các hẻm của An Phú Đông, nhiều thứ được giải quyết bằng thoả thuận giữa hàng xóm chứ không có văn bản. Chuyện để xe trước cửa ai, giờ nào thì hạn chế làm ồn, ai lo đèn hẻm, gom rác ra đầu hẻm lúc nào — mỗi hẻm một kiểu, thường do người ở lâu nhất hoặc tổ dân phố đứng ra nhắc. Người mới về nên hỏi trước, vì những va chạm nhỏ trong hẻm hay bắt đầu từ việc không biết lệ.
Sửa nhà là lúc dễ va chạm nhất. Vật liệu chất trong hẻm, xe trộn bê tông chắn lối, tiếng khoan đục, nước rửa xi măng chảy sang nhà bên — tất cả đều nên báo trước với hàng xóm, tốt nhất là đi từng nhà nói một câu và cho biết thời gian thi công. Ở hẻm hẹp, việc báo với tổ dân phố và giữ lối đi luôn thông là điều tối thiểu.
Khi hẻm cần làm lại mặt đường hay cống, các gia đình thường họp lại, có khi góp tiền, có khi chờ chương trình của địa phương. Người mua nhà nên hỏi hẻm sắp có kế hoạch làm gì không: một đợt nâng mặt hẻm có thể khiến căn nhà bạn mua thấp hơn mặt đường ngay năm sau.
An toàn trong hẻm sâu: điều ít ai hỏi khi xem nhà
Xe chữa cháy vào tới đâu. Hẻm sâu, hẹp, nhiều dây điện là bài toán khó khi có cháy. Khi xem nhà, hãy nhìn xem nếu có sự cố thì từ đầu hẻm tới cửa nhà bao xa, có trụ nước gần không, nhà có lối thoát phụ (ban công, sân thượng thông sang mái bên cạnh) không.
Thiết bị phòng cháy trong nhà. Bình chữa cháy nhỏ, thiết bị báo khói, ổ điện không quá tải là những thứ rẻ so với rủi ro. Nhà ống nhiều tầng trong hẻm nên tránh lắp khung sắt bít kín mọi cửa sổ, ban công.
Đường cho xe cấp cứu. Với gia đình có người già, người bệnh, khoảng cách từ đầu hẻm tới cửa nhà là chuyện thật. Hãy tính trước cách đưa người ra đầu hẻm khi cần.
Ánh sáng và người quen. Hẻm có người buôn bán nhỏ, có nhà mở cửa tới tối thường an toàn hơn hẻm vắng hoàn toàn. Hỏi tổ dân phố, hỏi hàng xóm về tình hình an ninh, thay vì chỉ nghe người bán.
Hẻm sẽ thay đổi ra sao: mở rộng, nâng cấp, hiến đất
Ở TP.HCM, nhiều hẻm được mở rộng, nâng cấp qua các chương trình của địa phương, có nơi do người dân tự nguyện hiến một phần đất mặt tiền để hẻm rộng ra. Với người mua nhà, điều này có hai mặt: hẻm rộng thì giá trị nhà và chất lượng sống tăng; nhưng nếu hẻm nằm trong kế hoạch mở rộng, phần đất phía trước căn nhà có thể bị ảnh hưởng, và việc xây dựng phải lùi vào theo lộ giới hẻm.
Lộ giới hẻm, nếu đã được xác định, là thông tin quy hoạch nên tra cứu cùng lúc với lộ giới đường lớn. Khi đi xem nhà, hãy quan sát những nhà mới xây trong hẻm có xây lùi vào so với nhà cũ không — đó thường là dấu hiệu hẻm có lộ giới rộng hơn hiện trạng.
Cũng có những hẻm sẽ hẹp mãi, vì hai bên đã xây kiên cố sát mép, không còn chỗ mở. Với hẻm như vậy, những gì bạn thấy hôm nay là những gì bạn sẽ sống cùng lâu dài.
Kiểm một con hẻm trước khi đặt cọc
Gói lại các điểm trên thành một trình tự ngắn khi đi xem nhà.
- Đi bộ từ đường lớn vào tới nhà, rồi đi tiếp tới cuối hẻm; ghi lại đoạn hẹp nhất, chỗ quẹo gắt, hẻm cụt hay thông.
- Nhìn ngưỡng cửa các nhà để đoán lịch sử nâng hẻm; tìm nắp cống, hỏi nước mưa thoát về đâu.
- Xem bản vẽ thửa đất: lối đi ra đường là đất công hay thuộc thửa của người khác; hỏi lộ giới hẻm nếu có.
- Hỏi tổ dân phố, hàng xóm về kế hoạch làm lại hẻm, mở rộng hẻm, và các lệ chung của hẻm.
- Quay lại vào giờ cao điểm buổi sáng, một buổi tối, và nếu được thì một ngày mưa lớn.
Năm bước này tốn một hai buổi, nhưng có thể giúp bạn tránh một căn nhà mà mỗi ngày đều phải trả giá vì con hẻm.
Câu hỏi thường gặp
Hẻm bao nhiêu mét thì xe hơi vào được?
Không có con số chung vì còn tùy loại xe, đoạn hẹp nhất, chỗ quẹo và dây điện, cột điện trong hẻm. Cách chắc nhất là đo thực tế đoạn hẹp nhất và nhờ người lái thử, thay vì tin chữ "hẻm xe hơi" trong tin rao.
Làm sao biết lối đi vào nhà là hẻm công hay đất của người khác?
Xem bản vẽ thửa đất trên giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính, đối chiếu ranh thửa với con hẻm. Nếu còn nghi, có thể hỏi bộ phận địa chính ở phường hoặc nhờ người làm dịch vụ đo đạc kiểm tra trước khi mua.
Nhà trong hẻm cụt có nên mua không?
Hẻm cụt yên tĩnh, ít người lạ, nhưng chỉ có một lối ra. Nếu gia đình có người già, người bệnh hoặc cần ra vào nhanh, hãy cân nhắc kỹ và xem đầu hẻm có hay bị chắn bởi đám tiệc, sửa đường hay nước ngập không.
Hẻm sắp được nâng thì có nên nâng nền nhà trước?
Nên hỏi tổ dân phố hoặc phường về cao độ dự kiến của mặt hẻm mới trước khi nâng nền. Nâng trước mà không biết cao độ có thể phải làm lại; chờ quá lâu thì nhà thấp hơn hẻm, nước mưa dồn vào.
Nhà trong hẻm có bị ảnh hưởng khi mở rộng hẻm không?
Nếu hẻm có lộ giới rộng hơn hiện trạng, phần đất phía trước có thể bị ảnh hưởng khi mở rộng và nhà xây mới phải lùi vào. Thông tin lộ giới hẻm nên được tra cứu cùng lúc với quy hoạch trước khi mua.