Mở cửa hàng trong khu dân cư ở An Phú Đông thành hay bại phụ thuộc nhiều nhất vào việc mặt bằng nằm trên dòng người nào và vào giờ nào. Một tiệm ăn sáng cần nằm trên đường người ta đi làm, đưa con đi học; một tiệm giặt sấy cần gần dãy trọ, căn hộ dịch vụ; một tiệm tạp hoá cần gần nhà ở, mở được tới khuya. Cùng một con đường, bên này và bên kia có thể khác hẳn nhau.
Bài viết dành cho người định mở cửa hàng nhỏ, thường dưới dạng hộ kinh doanh, phục vụ cư dân trong phường An Phú Đông mới. Không có giá thuê hay doanh thu cụ thể; những con số minh hoạ là ví dụ giả định để bạn tự tính.
Khu dân cư mới khác xóm cũ thế nào về chuyện buôn bán
Ở xóm cũ trên bán đảo, cửa hàng sống nhờ quan hệ: khách là hàng xóm mấy chục năm, mua chịu, mua quen. Người mới mở cửa hàng ở đây cạnh tranh không phải bằng giá mà bằng thời gian để được chấp nhận.
Khu dân cư mới thì khác. Cư dân là gia đình trẻ, nhiều người đi làm xa, mua sắm theo giờ tan tầm, quen thanh toán chuyển khoản, đặt hàng qua ứng dụng. Họ ít trung thành với một cửa hàng, nhưng cũng sẵn sàng thử nơi mới nếu tiện. Ở đây, vị trí, giờ mở cửa và sự gọn gàng quan trọng hơn quen biết.
Một điểm chung của cả hai: khách là người sống gần, quay lại nhiều lần. Bán một lần đắt, một lần dối, là mất khách cho nhiều năm, và tin lan nhanh qua nhóm cư dân.
Vì vậy, trước khi chọn mặt bằng, hãy xác định cửa hàng định phục vụ xóm cũ hay khu mới, hay cả hai. Một tiệm tạp hoá ở ranh giữa xóm vườn cũ và khu nhà phố mới có thể phải vừa giữ được nếp bán quen của xóm, vừa có máy quét mã, nhận chuyển khoản, giao hàng cho người trẻ.
Đọc dòng người trước khi thuê mặt bằng
Dành ít nhất một tuần quan sát mặt bằng định thuê. Cách làm:
- Đứng quan sát vào ba khung giờ: sáng sớm (đi làm, đi học), trưa, chiều tối (tan tầm). Ghi số người đi qua theo chiều nào, đi bộ hay đi xe.
- Để ý chiều xe: buổi sáng dòng người chạy ra phía cầu, ra trục chính; buổi chiều chạy ngược vào. Tiệm ăn sáng nên ở phía bên phải của chiều đi buổi sáng để khách tấp vào dễ.
- Xem có chỗ dừng xe không: mặt bằng đẹp nhưng không có chỗ cho khách dừng xe máy thì khách đi qua luôn.
- Đếm các cửa hàng cùng loại trong bán kính đi bộ vài phút; quan sát họ đông vào giờ nào, vắng vào giờ nào.
- Hỏi hàng xóm về mặt bằng: trước đây ai thuê, làm gì, vì sao nghỉ. Mặt bằng đổi chủ liên tục là tín hiệu cần tìm hiểu.
- Quay lại vào một ngày mưa và một ngày triều cường: lối vào có ngập không, khách có tới được không.
Việc quan sát tốn ít tiền nhất trong mọi khâu mở cửa hàng, nhưng lại hay bị bỏ qua nhất vì người ta vội ký hợp đồng khi thấy mặt bằng "đẹp".
Loại cửa hàng và vị trí hợp
Bảng dưới gợi ý theo quan sát chung ở các khu dân cư ven đô. Mỗi khu có đặc thù riêng, cần tự kiểm.
| Loại cửa hàng | Vị trí hợp | Giờ quan trọng | Điểm cần chú ý |
|---|---|---|---|
| Ăn sáng, cà phê mang đi | Đường dẫn ra trục chính, gần trường học | Sáng sớm | Tốc độ phục vụ, chỗ dừng xe |
| Tạp hoá, cửa hàng tiện lợi nhỏ | Giữa khu nhà ở, đầu hẻm đông hộ | Chiều tối, đêm | Mở muộn, hàng thiết yếu đủ |
| Giặt sấy | Gần dãy trọ, căn hộ dịch vụ | Tối, cuối tuần | Điện, nước, thoát nước, nhận giao tận nơi |
| Sửa xe, rửa xe | Đường đông xe máy, gần đoạn hay ngập | Cả ngày, mùa triều đông khách | Tiếng ồn, nước thải, chỗ để xe |
| Nhà thuốc | Gần chợ, trạm y tế, khu đông gia đình trẻ | Tối, cuối tuần | Điều kiện hành nghề dược theo quy định |
| Lớp học thêm, năng khiếu | Gần trường, khu nhiều trẻ | Chiều, cuối tuần | Phòng học thoáng, lối thoát hiểm, giấy phép |
Bảng không phải công thức. Một tiệm sửa xe giỏi nghề ở vị trí trung bình vẫn có thể đông khách hơn tiệm vị trí đẹp nhưng làm ẩu.
Hợp đồng thuê mặt bằng nhà phố
Phần lớn cửa hàng trong khu dân cư thuê tầng trệt nhà phố của chủ nhà đang ở tầng trên hoặc cho thuê nguyên căn. Hợp đồng nên ghi rõ thời hạn đủ dài để thu hồi vốn đầu tư sửa sang, mức tăng giá thuê theo năm, tiền cọc, ai chịu sửa chữa lớn, có được làm biển hiệu, thay đổi mặt tiền không, giờ hoạt động.
Một điều khoản quan trọng ở vùng triều cường: trách nhiệm khi nước vào làm hư hàng hoá, thiết bị. Thông thường người thuê tự chịu với hàng hoá của mình, nhưng nếu nguyên nhân từ kết cấu nhà như thoát nước hỏng, nền lún, thì nên có thoả thuận về sửa chữa.
Trước khi ký, hỏi chủ nhà về giấy tờ nhà, việc nhà có được dùng để kinh doanh không, và có tranh chấp gì không. Hợp đồng thuê nhà có thời hạn dài nên được công chứng hoặc chứng thực để có giá trị chắc chắn hơn khi phát sinh tranh chấp.
Giờ mở cửa và nhịp sống bán đảo
Khu dân cư ven đô dậy sớm. Người đi làm xa xuất phát sớm, tiệm ăn sáng mở muộn sẽ mất khách cho tiệm khác.
Buổi tối là giờ của tạp hoá và giặt sấy. Cư dân trẻ đi làm về muộn, mua sắm, giặt giũ vào buổi tối. Tiệm đóng cửa sớm như ở xóm cũ sẽ không bắt được nhịp này.
Cuối tuần khác ngày thường. Cư dân ở nhà nhiều hơn, khách nội thành tới chơi ven sông. Tiệm ăn, cà phê gần đường ra sông có thể có lượng khách khác hẳn.
Ngày triều cường, khách thưa. Biết lịch triều để chuẩn bị nguyên liệu vừa đủ, tránh tồn hàng dễ hỏng; cửa hàng ở đoạn hay ngập có thể nhận đơn giao tận nhà thay vì chờ khách.
Tết và mùa hè làm đổi nhịp. Dịp Tết, nhiều người ở trọ về quê, khu dân cư vắng hẳn vài tuần; mùa hè, trẻ nghỉ học, các tiệm gần trường thưa khách buổi sáng. Tính trước những khoảng lặng này khi lập kế hoạch nhập hàng và tiền thuê.
Chi phí mở tiệm: các khoản phải tính trước
Không nêu con số vì mỗi loại cửa hàng một khác; danh sách dưới giúp không bỏ sót khoản nào khi tự lập dự toán.
- Tiền cọc và tiền thuê mặt bằng trả trước theo hợp đồng, thường vài tháng.
- Sửa sang: điện, nước, sơn, kệ, nâng ổ điện và kê cao nếu mặt bằng ở đoạn hay ngập.
- Thiết bị: tủ mát, tủ đông, máy giặt sấy, máy nén khí, máy tính tiền tuỳ ngành.
- Hàng hoá ban đầu và nguyên liệu cho vài tuần đầu.
- Giấy tờ, điều kiện kinh doanh: đăng ký, an toàn thực phẩm, phòng cháy, biển hiệu.
- Vốn lưu động để trả tiền thuê, lương, điện nước trong vài tháng đầu khi doanh thu chưa ổn định.
- Dự phòng cho sửa chữa, hư hỏng do mưa, triều trong năm đầu.
Khoản hay bị thiếu nhất là vốn lưu động. Nhiều cửa hàng đóng cửa không phải vì không có khách mà vì hết tiền trước khi lượng khách đủ lớn. Một nguyên tắc thận trọng là giữ đủ tiền trang trải chi phí cố định cho một khoảng thời gian dài hơn bạn nghĩ cần.
Bán thêm qua nhóm cư dân và ứng dụng giao hàng
Cư dân khu mới quen đặt hàng qua điện thoại. Một nhóm tin nhắn của cửa hàng với khách quen, nhận đơn và giao trong khu, giúp cửa hàng nhỏ cạnh tranh được với các ứng dụng lớn. Đơn giản như mỗi sáng đăng món ăn trưa, mỗi chiều báo rau cá mới về.
Lên các ứng dụng giao đồ ăn, giao hàng giúp tiếp cận khách xa hơn, nhưng phải tính phí chiết khấu, đóng gói, và việc shipper tìm đường vào hẻm. Ghi địa chỉ cửa hàng rõ ràng, có mốc dễ nhận, cập nhật tên phường mới lẫn tên cũ để đơn không bị huỷ vì shipper không tìm thấy.
Dù bán qua kênh nào, chất lượng và đúng hẹn vẫn là cốt lõi. Một đơn giao trễ, đồ ăn nguội, hàng thiếu là một bình luận xấu trên nhóm cư dân, mà ở khu dân cư nhỏ, bình luận ấy được đọc bởi chính những người hàng xóm của bạn.
Giữ khách láng giềng
Trong khu dân cư, chi phí quảng cáo hiệu quả nhất là sự hài lòng của khách quen. Nhóm tin nhắn cư dân, hội nhóm trên mạng xã hội của khu là nơi khách giới thiệu, hoặc phàn nàn. Trả lời phản hồi một cách tử tế, sửa lỗi nhanh, không cãi tay đôi trên nhóm là cách giữ tiếng.
Những việc nhỏ giúp giữ khách: niêm yết giá rõ ràng, cân đo đúng, nhận chuyển khoản, giao hàng tận nhà trong khu cho khách lớn tuổi, đổi trả hàng lỗi không làm khó. Ở tiệm sửa xe, báo giá trước khi sửa, giữ lại phụ tùng cũ cho khách xem. Ở tiệm ăn, giữ đúng khẩu phần và chất lượng như ngày đầu khai trương.
Đừng lấn chiếm vỉa hè, lòng đường để bày hàng. Ngoài việc vi phạm quy định quản lý đô thị, cửa hàng lấn ra đường trong khu dân cư hẹp gây khó chịu cho chính khách hàng của mình và hàng xóm.
Bắt đầu nhỏ, đo lường, rồi mới mở rộng
Nhiều người mở cửa hàng với khoản đầu tư lớn ngay từ đầu: sửa sang đẹp, nhập hàng nhiều, thuê nhiều người. Ở khu dân cư đang hình thành, dòng khách có thể chưa ổn định trong năm đầu. Cách an toàn hơn là bắt đầu gọn, theo dõi doanh thu theo ngày, theo giờ trong vài tháng, rồi mới đầu tư thêm.
Ghi chép đơn giản như mỗi ngày bán được bao nhiêu, mặt hàng nào bán chạy, giờ nào đông, giúp ra quyết định tốt hơn nhiều so với cảm giác. Khi chính sách thuế với hộ kinh doanh chuyển sang kê khai, sổ sách này cũng là nền cho việc khai thuế.
Mở rộng nên đi theo bằng chứng: khách xếp hàng thường xuyên vào một khung giờ, khách hỏi mua thứ bạn chưa có nhiều lần, doanh thu ổn định qua cả mùa mưa và mùa triều. Khi có những dấu hiệu đó, đầu tư thêm thiết bị, thêm người, thêm mặt hàng mới là có cơ sở.
Câu hỏi thường gặp
Mở tạp hoá nhỏ trong nhà mình có cần đăng ký kinh doanh không?
Theo quy định chung, cá nhân kinh doanh thường xuyên phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ một số trường hợp nhỏ lẻ được miễn như buôn bán rong, kinh doanh thời vụ thu nhập thấp. Ngưỡng và cách xác định do văn bản hiện hành quy định; hỏi UBND phường để chắc chắn.
Mặt bằng góc ngã ba có luôn tốt hơn không?
Không luôn luôn. Góc ngã ba dễ thấy nhưng có thể khó dừng xe, xe chạy nhanh, hoặc nằm sai chiều dòng người của loại hàng bạn bán. Quan sát dòng người và chỗ dừng xe quan trọng hơn vị trí góc.
Có nên mở cửa hàng giống hệt tiệm đang đông bên cạnh?
Có thể nếu nhu cầu thật sự lớn hơn khả năng phục vụ của tiệm hiện có, ví dụ khách phải xếp hàng lâu. Nếu không, bạn chỉ chia nhỏ cùng một lượng khách. Tìm mặt hàng, dịch vụ còn thiếu trong khu thường hiệu quả hơn.
Hợp đồng thuê mặt bằng có cần công chứng không?
Không phải mọi hợp đồng thuê đều bắt buộc công chứng, nhưng công chứng hoặc chứng thực giúp hợp đồng chắc chắn hơn khi tranh chấp. Với hợp đồng dài hạn, đầu tư lớn, nên làm. Kiểm quy định hiện hành về hình thức hợp đồng thuê nhà.
Cửa hàng ở đoạn hay ngập nên chuẩn bị gì?
Kê kệ hàng cao, đặt ổ điện, tủ điện ở cao, có tấm chắn cửa, theo dõi lịch triều. Mặt hàng sợ nước như giấy, bột, thiết bị điện để tầng cao. Nhận giao tận nhà những ngày nước lớn để giữ doanh thu.