Chọn nhà gần sông ở An Phú Đông, điều quan trọng nhất không phải là nhìn thấy sông, mà là nền nhà nằm cao hay thấp so với mặt đường và so với mức nước lớn nhất trong năm, bờ đất trước nhà có ổn định không, và căn nhà có nằm trong dải hành lang bờ sông bị hạn chế xây dựng hay không. Bán đảo An Phú Đông cũ được sông Sài Gòn bao phía bắc, phía đông và sông Vàm Thuật ở phía nam, nên rất nhiều căn nhà ở đây sống cạnh con nước theo cách này hay cách khác.
Bài này nhìn từ góc người chọn và ở trong một căn nhà. Cơ chế nước lớn, nước ròng, triều cường và chuyện bờ kè thuộc về một mảng riêng của trang; ở đây chỉ nói những gì liên quan trực tiếp tới căn nhà bạn sẽ ở: nền, móng, ẩm, lối đi, giấy tờ và cách quan sát trước khi quyết.
Không có con số cao độ an toàn chung cho cả phường. Mỗi con hẻm, mỗi đợt nâng đường làm thay đổi cục diện; mỗi năm triều cường cao thấp khác nhau. Cách đáng tin nhất vẫn là quan sát tại chỗ, hỏi người ở lâu năm và nhờ người có chuyên môn xem xét.
Vì sao "gần sông" ở đây khác với gần sông ở nơi khác
Sông Sài Gòn đoạn chảy qua phía bắc thành phố chịu ảnh hưởng thủy triều: mỗi ngày nước lên xuống, và vào những tháng cuối năm âm lịch có những đợt triều cường cao. Nước sông dâng thì nước trong kênh rạch nội đồng cũng dâng theo, cống thoát nước có thể bị nước sông đẩy ngược. Vì vậy một căn nhà không sát sông vẫn có thể chịu ảnh hưởng nếu nằm ở chỗ trũng, gần kênh hoặc gần miệng cống xả.
Ngược lại, có những căn nhà nhìn thẳng ra sông nhưng nằm trên đoạn bờ cao, có kè, có đường ven bờ đã nâng, nên ít bị nước vào hơn nhà trong hẻm sâu. "Gần sông" vì vậy không đồng nghĩa với "ngập", và "xa sông" không đồng nghĩa với "khô". Thứ quyết định là cao độ nền, hệ thống thoát nước của khu và hiện trạng bờ.
Người ở lâu năm hay nói theo kinh nghiệm: chỗ này "nước lên tới mắt cá" mấy ngày rằm tháng Mười, chỗ kia "chưa thấy vô nhà bao giờ". Những câu như vậy đáng giá hơn mọi quảng cáo "view sông thoáng mát", vì chúng là quan sát qua nhiều năm.
Bốn vị trí, bốn kiểu rủi ro
Có thể chia nhà gần nước ở An Phú Đông thành vài nhóm vị trí. Mỗi nhóm có điểm được và điểm phải tính.
| Vị trí | Điểm được | Điểm phải tính |
|---|---|---|
| Sát bờ sông lớn, có kè, có đường ven bờ | Thoáng, gió sông, cảnh quan | Hành lang bờ sông, quy hoạch đường ven sông, giấy phép xây dựng, gió mạnh mùa mưa |
| Sát bờ sông chưa kè, đất tự nhiên | Cây xanh, yên tĩnh, gần cảnh quê | Sạt lở bờ, nền yếu, nước lên khi triều cường, rắn, côn trùng |
| Ven kênh rạch nội đồng | Yên, nhiều cây, mát | Kênh có thể ô nhiễm, mùi khi nước ròng, nước kênh dâng theo triều, quy hoạch nạo vét mở rộng |
| Trong hẻm sâu thấp, cách sông vài trăm mét | Giá mềm hơn, kín gió | Nước mưa và nước cống dồn về, nền thấp hơn đường, khó thoát khi mưa lớn gặp triều cao |
Đây là cách nhìn khái quát. Có nhà ven kênh khô ráo quanh năm, có nhà mặt đường lớn vẫn bị nước tràn vào vì đường mới nâng. Bảng chỉ giúp bạn biết cần hỏi gì ở từng loại vị trí.
Đo và quan sát cao độ nền khi đi xem nhà
Bạn không cần máy đo để có ý niệm khá tốt về cao độ một căn nhà. Làm theo trình tự sau, và nếu được thì đi xem hai lần, một lần ngày thường và một lần vào đợt triều cường cao.
- Đứng ở cửa nhà, so mặt nền trong nhà với mặt đường, mặt hẻm. Nền thấp hơn đường là dấu hiệu đầu tiên phải hỏi kỹ.
- Nhìn chân tường trong và ngoài nhà, tìm vệt ố ngang hoặc lớp sơn mới chỉ sơn đến một độ cao nhất định — có khi là để che vết nước.
- Nhìn các nhà xung quanh: nhà nào đã nâng nền, kê bậc, xây gờ chắn ở cửa. Một dãy nhà đều có gờ chắn là thông tin rõ ràng về mức nước.
- Tìm cống thoát nước gần nhất và hỏi nước mưa thoát về đâu; nếu cống xả ra kênh, hỏi khi triều lên nước có trào ngược không.
- Hỏi lịch triều cường của năm (thông tin thủy văn được công bố định kỳ) và hẹn xem nhà vào một ngày nước lớn.
- Hỏi hàng xóm sống lâu nhất ba câu: nước từng vào nhà chưa, cao nhất tới đâu, bao lâu thì rút.
Nếu quyết định mua một căn nhà thấp, hãy tính trước phương án: nâng nền, xây gờ chắn, làm van một chiều cho cống trong nhà, kê đồ điện lên cao. Chi phí cho những việc này nên được cộng vào giá mua.
Bờ đất, móng và nền: những điều kỹ thuật nên biết
Đất ven sông thường yếu. Lớp đất trên bờ sông, kênh ở vùng đồng bằng thấp thường là bùn sét, đất bồi, khả năng chịu tải kém, dễ lún khi chất tải. Nhà xây trên đất như vậy cần móng phù hợp, có khi phải gia cố bằng cọc. Đừng dựa vào móng của nhà hàng xóm để đoán; hãy nhờ người thiết kế dựa trên khảo sát địa chất của chính lô đất.
Sạt lở có thể xảy ra từ từ. Sạt lở bờ sông không phải lúc nào cũng là một cú sụp lớn. Có khi là bờ bị khoét dần bên dưới bởi dòng chảy, sóng tàu ghe, rồi một ngày sụp một mảng. Nhà sát bờ chưa kè nên được quan sát kỹ: có vết nứt dọc bờ, cây nghiêng ra sông, mặt đất lún võng không.
Nhà trên đất mương cũ. Như đã nói ở bài về nhà vườn, nhiều lô đất mới nằm trên mương cũ được lấp. Nếu không được xử lý nền kỹ, nhà có thể lún lệch sau vài năm. Hỏi người bán đất trước đây là gì, và quan sát nhà cũ quanh đó có hiện tượng lún không.
Ẩm là chuyện quanh năm. Gần sông, độ ẩm không khí cao, mùa mưa kéo dài, nên tường và đồ gỗ dễ mốc. Nhà cần thông gió tốt, chống thấm chân tường, sơn chống ẩm. Đồ điện, tủ quần áo nên kê cách tường, cách nền.
Nhà ven kênh: những phiền toái nhỏ mà dai dẳng
Ngoài chuyện nền và nước lớn, nhà sát kênh rạch nội đồng còn có những điều người mua ít hỏi nhưng sống lâu mới thấy. Kênh chảy chậm, nhận nước thải từ nhiều nơi, nên vào những lúc nước ròng sâu, mùi bùn và mùi nước tù có thể bốc lên, nhất là mùa khô. Rác trôi theo con nước dạt vào bờ trước nhà là cảnh thường gặp ở những đoạn kênh chưa được nạo vét, kè bờ.
Muỗi và côn trùng nhiều hơn ở nơi có cây rậm và nước đứng. Chuột bò từ bờ kênh lên là chuyện các nhà ven kênh hay than. Những phiền toái này không làm căn nhà mất giá trị, nhưng chúng ảnh hưởng tới sinh hoạt mỗi ngày, nhất là với gia đình có trẻ nhỏ.
Cách đánh giá đơn giản: đi xem nhà vào một buổi chiều nước ròng và một buổi sáng sớm, đứng ở sân sau nhìn ra kênh, ngửi, nghe, quan sát mặt nước. Hỏi hàng xóm kênh có được nạo vét định kỳ không, có kế hoạch kè bờ không. Đoạn kênh đã kè, có đường ven bờ thường sạch và thoáng hơn hẳn đoạn còn bờ đất tự nhiên. Còn nếu bạn yêu cảnh bờ đất có dừa nước, hãy chấp nhận cả phần phiền toái đi kèm như một phần của cảnh ấy.
Đổi lại: những thứ chỉ nhà gần nước mới có
Nói nhiều về rủi ro không có nghĩa nhà gần sông không đáng ở. Người sống ở các xóm ven sông Sài Gòn, ven Vàm Thuật thường nhắc gió chiều mát hơn hẳn trong hẻm kín, cảnh mặt trời lặn trên sông, tiếng nước vỗ bờ ban đêm. Trẻ con có chỗ đi dạo, người lớn có chỗ đi bộ buổi sáng. Với nhiều gia đình trẻ chọn về An Phú Đông, đó chính là lý do họ chọn nơi này thay vì một khu phố kín đặc.
Sống gần nước cũng đòi hỏi một vài thói quen: xem lịch con nước cuối năm, để ý trẻ nhỏ khi chơi gần bờ, đóng cửa lưới chống muỗi vào chiều tối, giữ cống trước nhà thông thoáng. Người ở lâu năm đã quen những việc này như quen rửa chén sau bữa cơm.
Nếu bạn đang phân vân, một cách thử ít tốn kém là thuê ở một mùa trước khi mua — nhất là trải qua những tháng cuối năm âm lịch, khi triều cường cao. Một mùa sống thật sẽ cho bạn biết nhiều hơn mọi lời kể.
Giấy tờ của nhà sát bờ: chỗ hay bị bỏ qua
Với nhà sát sông, sát kênh, phần giấy tờ cần kiểm kỹ hơn nhà trong phố. Thứ nhất là ranh thửa phía bờ: diện tích ghi trên sổ có tính đến phần bờ đã bị sạt hoặc phần đất bồi không? Đất bồi ven sông thường không tự động thành đất của chủ nhà; phần đất người ta "lấn" ra sông có thể không được công nhận.
Thứ hai là hành lang bờ sông. Như đã nói ở bài tra cứu quy hoạch, phần đất nằm trong hành lang bị hạn chế xây mới, cơi nới. Nếu bạn định mua để xây lại nhà mới, cần biết trước phần nào được xây. Thứ ba là các dự án bờ kè, đường ven sông, công viên ven sông đã hoặc sẽ đi qua: thông tin chính thức lấy từ cơ quan quản lý, không phải từ lời đồn.
Một chi tiết hay bị bỏ qua là lối đi vào nhà sát bờ. Nhiều căn ven kênh chỉ có lối đi nhỏ dọc bờ, có khi là đất của nhà khác hoặc đất hành lang. Khi đường ven bờ được làm theo quy hoạch, lối đi ấy có thể thay đổi hẳn, theo hướng tốt hoặc ngược lại. Hãy xem bản vẽ thửa đất để biết nhà bạn tiếp giáp với đường công cộng ở cạnh nào.
Cuối cùng, hãy hỏi về bến nước, cầu tàu, bờ kè tự làm của căn nhà nếu có. Những công trình nhỏ xây ra phía mặt nước có thể không có phép và không được công nhận, bạn không nên trả tiền cho chúng như một phần tài sản hợp pháp.
Câu hỏi thường gặp
Nhà gần sông ở An Phú Đông có bị ngập khi triều cường không?
Tùy cao độ nền, hệ thống thoát nước và hiện trạng bờ ở từng vị trí. Có nhà sát sông nhưng không ngập nhờ kè và đường đã nâng, có nhà cách sông xa vẫn ngập vì nằm trong hẻm trũng. Nên hỏi người ở lâu năm và xem nhà vào ngày triều cường cao.
Có nên mua nhà sát bờ sông chưa có kè?
Cần thận trọng hơn: bờ tự nhiên có thể sạt lở, nền đất yếu, và đất có thể nằm trong hành lang bảo vệ hoặc kế hoạch làm kè. Nếu vẫn quan tâm, hãy kiểm quy hoạch, quan sát dấu hiệu sạt lở và nhờ người có chuyên môn xem nền móng.
Làm sao biết lịch triều cường trong năm?
Cơ quan khí tượng thủy văn khu vực phía Nam công bố dự báo thủy triều và cảnh báo triều cường định kỳ, và báo chí địa phương thường đưa tin trước những đợt cao. Người dân ven sông cũng thường nhớ các đợt nước lớn theo lịch âm.
Nhà thấp hơn mặt đường thì nâng nền có tốn kém không?
Chi phí tùy mức nâng, diện tích và kết cấu nhà; nâng nhiều có khi phải nâng cả cửa, cầu thang, thậm chí sửa móng. Không có con số chung, nên mời thợ hoặc kỹ sư khảo sát và báo giá trước khi quyết định mua một căn nhà thấp.
Đất bồi trước nhà ven sông có phải của chủ nhà không?
Không mặc nhiên. Đất bồi ven sông thuộc diện nhà nước quản lý và việc giao, cho thuê phải theo quy định. Phần đất bồi hay đất lấn ra mặt nước không ghi trên giấy chứng nhận thì không nên được tính là tài sản khi mua.
Ở gần sông có nhiều muỗi không?
Khu nhiều cây, gần kênh, gần nước đọng thường có nhiều muỗi hơn, nhất là mùa mưa. Lưới chống muỗi, dọn nước đọng quanh nhà, phát quang bụi rậm giúp giảm đáng kể; nếu trong nhà có người sốt cao kéo dài, nên đưa đi khám bác sĩ sớm.